こんにちは、ハルサンです。今日も自由気ままな記事をまとめました。
今、首都圏から長野県へ移住計画を進めています。
現在住んでいる自宅をどうするか。「売却」それとも「貸出」か
色々と悩んでいますが、不動産会社に相談することにしました。
今回は相談した結果をまとめ記事にしました。
老後の暮らしを考えて、生活に便利なマンションを「貸出」する選択
現在、マンションに住んでおりとても便利な生活環境です。
このマンションの利点は
・徒歩圏内にあるスーパーマーケットや医療機関
・移動手段はもっぱら公共交通機関
※子供が小さいときは車は必需品でしたが、成人したら車に乗る機会がめっきり減りました。
・たまに使う車は近くのタイムズのカーシェアリング
※月１回程度の利用。使わないときは月額880円の維持費のみ
・ゴミ出しは２４時間可能
※戸建ての時に苦労したゴミ当番とカラス対策から解放されました
・低層階は意外と便利
※当初は高層階に憧れましたが、景観を気にするのは始めのうちだけ。日中は暑いためカーテンは閉めっぱなしです。
また、低層階はエレベーター待ちのイライラがなく、忘れ物したときのガッカリ感が軽減されます。
・光熱水費が節約できる
※戸建てから引越した１年目は年間で１０万円も差がありました。
マンションは機密性が高いので冷暖房をつける機会がかなり減った印象があります。また、電気は団体割引みたいなものがあります。
・防犯対策が安心
※鍵1本で管理できるのはとても便利です。また、戸建て比べてあの煩わしい訪問セールスの対応がありません。
・室内移動はとても楽で、掃除がしやすい
※戸建てのときは３階建だったので荷物を運ぶのが大変でした。
掃除機を持ってよく階段を上がっていた苦労も。そのほか、梅雨から夏に茂る草むしりは地獄でしたね。
ただ、マンションはキャンプなどの道具を運ぶときは、何往復もして苦労しますが。
現在の移住先候補は「上田市」・「小諸市」の市街地あたりを考えていますが、それでも車がないと生活できません。
でも、北アルプスが見える自然環境豊かな場所で、心落ち着く暮らしを一度はしてみたい！
そんな希望を実現したいと移住は計画しています。
一方、老後を考えると移動手段が一番のネック
やはり生活環境が便利な地域に住むことがベストかなとも思っています。
以上のことから、自宅は戻ってくることを前提に「売却」ではなく「貸出」の方向で進めています。
また、長野で定住できると思ったら売却すればいい。先に売却したら後戻りできませんからね。
賃貸に出す場合の費用
不動産会社に相談したところ、貸し出す場合に必要となる費用など、色々と教えてもらいました。
【賃貸募集前の費用】
- 貸出する前の室内点検料：11,000円
- 貸出募集報酬料：賃料の1.1ケ月分（契約成立時に発生）
- ハウスクリーニングなどのリフォーム費用（住んで７年目で１５万円程度）
【貸出中の費用】
- 苦情対応や賃料の回収などの管理手数料：月額賃料の5.5％※空室時は不要
- 固定資産、都市計画税
- マンションの管理費、修繕積立金
- 住宅ローン（ある場合）
- 賃貸中の設備の不具合修理費用（自分のものですからね）
- 入退去の際のリフォーム費用（退去時は結構トラブルになりやすいとのこと）
- 賃料収入による所得発生に伴う税金（事業収支で計算）
【不動産会社から教えてもらって良かった点】
- 入居は圧倒的に３月中が多い。あとは閑散期
- 契約期間があっても借主が住み続ける意思がある限り、退去を求めることができない
- 入居期間を定めるなら「定期借家契約」ただし賃料が安くなる
- 住宅ローンが残っている場合は、借り換えが必要となる可能性あり
- 不動産会社は賃貸よりも売却を勧める（売却のほうが実益が大きい）
特に住宅ローンの残債がある場合が注意が必要です。
通常、自宅住宅ローンはそこに住むことを前提に貸付されており、賃貸となると条件が異なるため、原則として一括返済が求めらるとのこと。
よって、借り換えが必要となるそうです。
その金利は３％セント近くになるようで、自宅ローンは１％未満と低金利に比べてこの差はとても大きいですね
まとめ：マンションは立地が決め手。貸出の可否は住宅ローンの残債額が多く影響する！
マンションは立地よってはとても生活が便利です。
その便利さは老後、自分の体が思うようにならなかったときにその有難みを感じるかなと思っています。
今まで、戸建てを２回ほど売却しましたが、いずれも購入当時の半値近くでした。
立地があまりよくないのと建物の価値減少が著しいためですね。
それに比べるとマンションの価値は立地にかなり左右されます。条件によっては譲渡益が出る場合もあります。（今はマンションの人気は絶好調で、売り時とも言われましたが・・・）
また、自宅を貸出する際は「住宅ローンの残債額」でその可否が決まります。
自宅住宅ローンを低金利0.725％で借りたのに、貸出によって借り換えが必要になり、金利が3％ではかなりの負担増になります。
今回は移住にむけて自宅の処理をまとめてみました。
また、引き続き検討を進めます。
